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Diskussion
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Aktuelles - Diskussionswürdig

DEFAULT : Fristlose Kündigung und hilfsweise fristgerechte Kündigung sind zulässig
20.11.2018 16:04 (113 x gelesen)

Die Problemstellung ist in der Praxis häufig.



Der Vermieter meint, dass ein bestimmtes Verhalten oder eine Mietrückstand zur fristlosen Kündigung berechtigt. Sicher sein kann man sich dabei aber auf Vermieterseite nicht, weil sowohl tatsächliche Probleme, Ergebnisse einer Beweisaufnahme oder eines Sachverständigengutachtens oder auch die Rechtsauffassung des Gerichtes nicht mit Sicherheit vorausgesagt werden können.

Im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückständen kann ein Mieter die Kündigung auch durch Bezahlung des Rückstands unwirksam machen.

Für diesen Fall wird sehr häufig „vorsorglich“ bzw. „hilfsweise“ und zusätzlich eine fristgerechte Kündigung ausgesprochen, weil hier die Anforderungen gegebenenfalls niedriger sind.

Einige Gerichte, speziell das Landgericht Berlin, hatten die Auffassung vertreten, dass eine derart ausgesprochene hilfsweise fristgerechte Kündigung nicht möglich ist mit der Begründung, dass mit Ausspruch der fristlosen Kündigung bereits die Beendigung des Mietverhältnisses eingetreten sei und „nichts mehr gekündigt werden könne“, was nicht mehr besteht.

Meiner Meinung nach war diese Begründung bereits gekünstelt und nicht so recht nachvollziehbar.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr am 19.09.2018 entschieden, dass, wie bisher bereits überwiegend praktiziert, bei Ausspruch einer fristlosen Kündigung damit auch eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann.

Die Entscheidung überzeugt nach meiner Auffassung. Der BGH erkennt, dass zwar mit einer wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung die Beendigung des Mietvertrages eintritt, dass aber daneben auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung möglich ist. Der Vermieter bringt dadurch auch aus objektiver Mietersicht regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung erst dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst erklärte fristlose Kündigung als nicht berechtigt oder durch eine sogenannte Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.

Die Gegenauffassung weist der Bundesgerichtshof zutreffend mit der Begründung zurück, dass andernfalls bei einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung, ein einheitlicher natürlicher Lebenssachverhalt, der eventuell eine unterschiedliche rechtliche Wertung rechtfertigt, „künstlich in einzelne Bestandteile“ aufgespaltet würde.

Von Vermietern sollte deshalb nach wie vor beachtet werden, dass bei „wackeliger“ fristloser Kündigung oder bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges, die durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam gemacht werden könnte, hilfsweise in jedem Fall auch ordentlich gekündigt werden sollte, wenn das Endziel (Räumung und Herausgabe der Wohnung bzw. Beendigung des Mietverhältnisses) wirksam erreicht werden soll.

Hans-H. Doppler, Rechtsanwalt


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