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Diskussion
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Aktuelles - Diskussionswürdig

DEFAULT : Sonderfall bei Kündigung wegen Zahlungsrückstand
02.05.2018 16:32 (94 x gelesen)

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist insbesondere dann möglich, ...



... wenn ein Mieter für mehrere aufeinanderfolgende Termine oder für einen längeren Zeitraum mit der Entrichtung der Miete in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

In einer „Ausnahmeregelung“ bestimmt das Gesetz, dass eine derartige Kündigung

  • unwirksam ist, wenn der Vermieter vorher, gemeint ist vor Ausspruch der Kündigung „befriedigt“ wird, oder wenn
  • mit einer Gegenforderung sofort aufrechnet.

Im Wohnraummietverhältnis wird die Kündigung auch dann unwirksam, wenn der Zahlungsrückstand bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage an den Vermieter gezahlt wird

Der BGH hatte sich jetzt mit einer besonderen Fallgestaltung auseinanderzusetzen. Der Mieter hatte für mehrere Monate die Miete wegen behaupteter Mängel nur gemindert bezahlt. Durch Addition der geminderten Beträge war so ein „Mietrückstand“ entstanden, der höher war als zwei Monatsmieten. Damit lagen die Kündigungsvoraussetzungen für eine fristlose Kündigung vor.

Der Mieter zahlte dann einen Betrag nach, so dass der „Rückstand“ aus der Summe der geminderten Beträge weniger als zwei Monatsmieten betrug. Dann kündigte der Vermieter.

Der Mieter war der Auffassung, dass die fristlose Kündigung nicht berechtigt war, weil zum Zeitpunkt der Kündigung der Mietrückstand niedriger als eine Monatsmiete war. Diese Auffassung hat der BGH verworfen.

Aus der maßgeblichen Vorschrift des § 543 Abs. 2 S.2 BGB folgert das Gericht nämlich, dass die Kündigung, wenn einmal ein Mietrückstand in der geforderten Höhe entstanden war, nur dann ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vorher, d.h. vor Ausspruch der Kündigung befriedigt wird. Es genügt also nicht, dass vor Ausspruch der Kündigung ein einmal entstandener Zahlungsrückstand teilweise bezahlt wird und der Zahlungsrückstand im Zeitpunkt der Kündigung niedriger als zwei Monatsmieten ist. Das heißt, dass ein einmal entstandener Mietrückstand, welcher zur fristlosen Kündigung berechtigt, bis zum Ausspruch der Kündigung voll bezahlt sein muss, sonst bleibt die fristlose Kündigung möglich.

Zudem hat der BGH klargestellt, dass bei Berechnung des „Zahlungsrückstandes“ nicht auf eine möglicherweise berechtigterweise geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen ist.

Das ist für Mieter eine „gefährliche“ Konstellation, weil ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand auch dann bestehen kann, wenn die Miete berechtigterweise gemindert worden ist.

Hans-Heinrich Doppler, Rechtsanwalt


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